Управление Росреестра по Омской области: материалы совещания 26.12.2025

 

ПРОТОКОЛ СОВЕЩАНИЯ 26.12.2025

 

 

Приложение № 1

Установление вида разрешенного использования образуемых земельных участков, изменение наименования объектов капитального строительства с учетом изменений, вступающих в силу с 01.03.2026 (Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) целевым назначением, использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, вид разрешенного использования образуемых земельных участков, указанный в межевом плане, должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка (исходных земельных участков), из которого (которых) при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются иные земельные участки. Исключение из данного правила составляют только случаи, предусмотренные федеральными законами.

Например, согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ) в случае, если созданный до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ жилой дом блокированной застройки, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ) расположена земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, решение, указанное в части 3 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.

В этом случае одновременно с заявлением, указанным в части 3 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, в орган регистрации прав должно быть подано заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением документов, необходимых для осуществления таких государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположен данный земельный участок, указания на соответствующий вид разрешенного использования, а также утвержденных предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков не является препятствием для указанного в части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ раздела земельного участка.

Учитывая изложенное,  положения части 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ являются исключением из общих правил образования земельных участков, в связи с чем при соблюдении условий, установленных частью 5 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, в межевом плане указывается вид разрешенного использования образуемых земельных участков «блокированная жилая застройка».

К числу таких случаев не относятся:

 образование земельных участков в территориальной зоне, для которой градостроительным регламентом не установлен вид разрешенного использования исходного земельного участка;

условие, при котором вид разрешенного использования образуемых земельных участков (не соответствующий виду разрешенного использования исходного земельного участка) установлен градостроительным регламентом в качестве основного вида разрешенного использования.

Таким образом, отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, вида разрешенного использования исходного земельного участка не является препятствием для образования земельных участков путем раздела исходного земельного участка.

Соответственно, вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен совпадать с видом разрешенного использования исходного земельного участка (исходных земельных участков).

 

 О случае, когда для территориальной зоны, в границах которой будут расположены образуемые земельные участки, в градостроительном регламенте не установлены предельные размеры земельных участков для видов разрешенного использования исходных земельных участков.

 

 Исходя из положений пункта 1 части 1 и части 1.1 статьи 38 ГрК РФ, применительно к территориальной зоне может быть не установлено предельных минимальных и максимальных размеров земельных участков как в целом, так и для земельных участков, имеющих определенный вид разрешенного использования. Кроме того, данные положения ГрК РФ указывают на то, что могут быть установлены только предельные минимальные размеры или предельные максимальные размеры земельных участков.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки должны соответствовать установленным предельным (минимальным и максимальным размерам).

Учитывая изложенное, отсутствие в градостроительном регламенте установленного предельного минимального и (или) максимального размера для образуемых земельных участков не является препятствием для их образования.

 

01.03.2026 вступит в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым комплексно урегулированы вопросы установления видов разрешенного использования земельных участков.

 

Указанное регулирование выделено в отдельную главу ЗК РФ, которой определяются общие положения о видах разрешенного использования земельных участков, порядок установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков, включая вопросы выбора видов разрешенного использования.

Вопросы определения категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков при образовании земельных участков вынесены в отдельную статью ЗК РФ, которой определено, что категорией земель и видами разрешенного использования образуемых земельных участков признаются категория земель и виды разрешенного использования земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

При  этом определены случаи, когда вид разрешенного использования образуемых участков может отличаться от вида разрешенного использования исходных земельных участков. В частности, предусмотрены ситуации, когда вид определяется проектом межевания территории.

Ранее правообладатель земельного участка не имел возможности выбрать вид разрешенного использования для образуемого в результате раздела земельного участка, даже если вид разрешенного использования исходного участка не соответствовал градостроительному регламенту.

С 01.03.2026 если вид разрешенного использования исходного земельного участка не соответствует регламентам использования земель, правообладатель может сам определить - сохранить образуемому земельному участку вид разрешенного использования исходного или выбрать вид разрешенного использования из регламента использования земель для образуемого земельного участка.

Кроме того, установлены случаи, при которых допускается объединение или перераспределение земельных участков с различными видами разрешенного использования. Например, если участки принадлежат на одном виде права одному лицу и расположены в пределах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории.

 

О наименовании объекта.

 

В силу пункта 11 части 5 статьи 8  Федерального   закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

В силу части 18 статьи 70 Закона № 218-ФЗ лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника здания, сооружения, либо его законный представитель вправе представить в орган регистрации прав заявление о внесении в ЕГРН сведений о наименовании данных здания, сооружения или помещения либо об изменении такого наименования (если такое изменение не связано с их реконструкцией, перепланировкой или переустройством либо изменением их назначения).

Положения части 18 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются исключительно в случае изменения содержащегося в ЕГРН наименования объекта капитального строительства или внесения в ЕГРН сведений о наименовании в отношении объектов и на основании сведений или документов, указанных в данной норме:

зданий или сооружений – в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию;

зданий или сооружений – в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, если такое здание или такое сооружение является объектом культурного наследия и включено в указанный реестр;

сооружений «автомобильная дорога» – в соответствии со сведениями о наименовании, содержащимися в едином государственном реестре автомобильных дорог.

Сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости (часть 19 статьи 70 Закона № 218-ФЗ).

Исключение сведений о наименовании объекта и внесение сведений о виде разрешенного использования объекта недвижимости должно осуществляться строго в соответствии с частью 19 статьи 70 Закона                    № 218-ФЗ.

Согласно частям 3 и 4 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов; основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства правообладателями объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вид разрешенного использования объекта капитального строительства, выбираемый заявителем из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны правилами землепользования и застройки, должен соответствовать ранее внесенному в ЕГРН наименованию такого объекта недвижимости, если такое наименование содержит указание на вид деятельности, осуществляемый в здании или сооружении (с использованием таких объектов недвижимости).

В силу части 1 статьи 55.24 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2025) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться:

в соответствии с их разрешенным использованием (назначением);

с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения.

Также обращаем внимание, что в связи с вступлением в силу с 01.03.2026 Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» часть 4 статьи 37 ГрК РФ будет признана утратившей силу (в связи с чем правообладатели объектов капитального строительства с 01.03.2026 не будут иметь права самостоятельно изменять (выбирать) вид разрешенного использования такого объекта недвижимости).

Кроме этого, часть 4 статьи 36 ГрК РФ будет изложена в новой редакции, согласно которой действие градостроительного регламента не будет распространяться на земельные участки:

1) в границах территорий общего пользования;

2) вид разрешенного использования которых устанавливается в соответствии с федеральным законом документацией по планировке территории;

3) используемые для осуществления пользования недрами;

4) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

После 01.03.2026 изменение наименования здания, сооружения, изменение или внесение сведений о виде разрешенного использования таких объектов будет возможно исключительно на основании документов о реконструкции этих объектов недвижимости (проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, технический план), причем в отношении объектов капитального строительства, для строительства которых не требуется получение разрешений на строительство и на ввод объекта капитального строительства[1], указание в техническом плане таких характеристик возможно исключительно на основании проектной документации[2].

 

[1] Постановление Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, перечня случаев, при которых для создания горных выработок в ходе ведения горных работ не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

[2] Подпункт 10 пункта 51 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

 

Приложение № 2    

Вступившие с 01.03.2025 в силу дополнения в статью 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации                                                                                              

С 01.03.2025 статья 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- Грк РФ) дополнена в том числе частью 13, согласно которой в случае если в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение разрешения на строительство, и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таком здании) считаются завершенными со дня осуществления государственного кадастрового учета.  

Положения части 13 статьи 52 Грк РФ  применяются также в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления, предусмотренного пунктом 2 части 12 статьи 52 ГРк РФ, при условии, что строительство или реконструкция указанных объектов без получения такого уведомления допускаются федеральным законом.

Принятие указанной нормы обусловлено появлением в градостроительном законодательстве понятия момента завершения строительства объекта капитального строительства.

Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»                            (далее - Закон № 487-ФЗ) были внесены изменения в целый ряд федеральных законов, в том числе в ГрК РФ в части установления положений, определяющих момент завершения строительства объекта капитального строительства.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Закона № 487-ФЗ отсутствовало регулирование вопроса завершения строительства объектов, для строительства или реконструкции которых в силу положений ГрК РФ получение разрешения на строительства не требовалось. Иными словами, в законодательстве отсутствовали единые правила определения такой характеристики объектов капитального строительства как момент завершения строительства.

После вступления в силу Закона № 487-ФЗ статья 52 ГрК РФ дополнена частями 12 - 15, согласно которым:

- строительство или реконструкция здания, сооружения считаются завершенными со дня:

1) получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство;

2) получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если строительство таких объектов капитального строительства осуществлялось без получения уведомлений, предусмотренных статьей 51.1 и частью 16 статьи 55 ГрК РФ (часть 12);

- в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции здания, сооружения не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таких здании или сооружении) считаются завершенными со дня осуществления их государственного кадастрового учета. Данные положения применяются также в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления, предусмотренного пунктом 2 части 12 статьи 52 ГрК РФ, при условии, что строительство или реконструкция указанных объектов без получения такого уведомления допускаются федеральным законом (часть 13);

- строительство, реконструкция объектов капитального строительства не могут считаться завершенными при несоблюдении условий, предусмотренных указанными нормами (частями 12 и 13 статьи 52 ГрК РФ) (часть 14).

Кроме того Законом № 487-ФЗ на застройщика или иное лицо, имеющее право на оформление права на здание, сооружение для получения возможности их эксплуатации и осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на такие здание, сооружение возложена  обязанность:

1) подготовить и направить в уполномоченный орган или организацию, указанные в статье 55 ГрК РФ, документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в том числе документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение,  в случае, если строительство осуществлялось на основании выданного разрешения на строительство;

2) подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на здание, сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), в случае, если для строительства или реконструкции таких здания, сооружения не требовалось получение разрешения на строительство (часть 15).

С учетом изложенного, после 01.03.2025 объекты капитального строительства, для строительства, реконструкции которых в силу положений части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется получение разрешения на строительство, в том числе жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства), садовые дома, строительство или реконструкция которых допускаются федеральным законом без соблюдения уведомительного порядка, не являются завершенными строительством, если до указанной даты (01.03.2025) не осуществлен государственный кадастровый учет таких объектов.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) предусмотрено указание в ЕГРН в качестве основных характеристик - «год ввода в эксплуатацию» здания или сооружения по завершении его строительства, либо «год завершения строительства» таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается (пункт 18 части 4 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).
         Формой технического плана, Требованиями к подготовке технического плана и составом содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее - Требования № П/0082, подпункты 13, 14 и 15 пункта 51), также предусмотрено указание в техническом плане здания или сооружения:

-года ввода в эксплуатацию здания или сооружения по окончании его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение.

-год завершения строительства объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;

 Таким образом, кадастровыми инженерами  при подготовке  технических планов год завершения строительства должен указываться в соответствии с годом подачи заявления об осуществлении государственного кадастрового учета таких объектов недвижимости, и сведения о годе завершения строительства в ЕГРН также должны соответствовать году осуществления ГКУ. В декларации об объекте недвижимости на основании которых готовиться технический план жилого дома или садового дома, и иного объекта, в отношении которого не требуется выдача разрешение на строительство, не может быть указан год завершения строительства ранее года обращения в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета такого объекта капитального строительства.

 При этом для подготовки технического плана могут быть использованы документы (например, технический паспорт, подготовленный до 01.01.2013), подтверждающий иной год завершения строительства, а также выписка из похозяйственной книги, в которой поименован в том числе жилой фонд (в частности жилой дом с указанием его характеристик: площади и года постройки, тогда в техническом плане может быть указан год завершения строительства отличный от года, в котором осуществлен государственный кадастровый учет объекта капитального строительства. В указанном случае характеристики объекта капитального строительства, содержащиеся в техническом паспорте или выписке из похозяйственной книги и в техническом плане должны быть идентичными.

 Кроме того  с  учетом положений частей 4 и 5.1 статьи 69, статьи 71 Закона № 218-ФЗ при подготовке технического плана в отношении ранее учтенного здания, сооружения для представления заявления о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, могут быть использованы изготовленный до 01.01.2013 технический паспорт, а также правоустанавливающий документ объекта, право по которому не прекращено. 

 В указанном случае допустимо указание в техническом плане года завершения строительства здания, сооружения, соответствующего году издания (выдачи) правоустанавливающего, правоудостоверяющего документа или технического паспорта такого здания, сооружения.

  Также допустимо указание года завершения строительства исходя из содержания документов, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ, в частности, в случае подготовки технического плана в отношении объектов недвижимости, указанных соответственно в статьях 3.7, 3.8, 3.9 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации»(далее- Закон № 137-ФЗ).

  В качестве документов, подтверждающих год завершения строительства могут быть использованы документы, указанные в статьях 3.7, 3.8, 3.9 Закона № 137-ФЗ, подтверждающие право воспользоваться гаражной, дачной, линейной амнистиями.

  При этом положения  статьи  3.7 Закона № 137-ФЗ применяются в отношении домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если количество таких домов, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду не превышает двух.

  Кроме того,  комплект справок для принятия на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимости не подтверждает год завершения строительства такого объекта недвижимости.

 

Приложение № 3

Внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о материале наружных стен

В соответствии с пунктом 17 части 4 статьи 8 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся  сведения о материале наружных стен, если объектом недвижимости является здание.

Требованиями к подготовке технического плана, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее - Требования) предусмотрено что  материал наружных стен здания указывается в соответствии с проектной документацией (при ее наличии), документами, указанными в части 11.2 статьи 24, частях 1, 4 - 6 статьи 71 Закона № 218-ФЗ, или в соответствии с Декларацией (пп 12 п. 51 Требований).

При этом на совещании под председательством заместителя руководителя Громовой Т.А., которое состоялось 22.09.2025, был затронут вопрос об изменении в ЕГРН сведений о материале наружных стен.

Докладчиком Кунициной Ю. В. было обращено внимание на то, что материал стен может быть изменён только в случаях если:

• осуществлена реконструкция здания, в результате которой действительно был изменён материал стен, что должно подтверждаться проектной документацией (то есть в такой документации не просто должен быть указан материал стен, а должны быть описаны работы в результате которых изменился материал стен) и соответственно, в установленных законом случаях разрешительной документацией;

• в ранее   представленном   на    государственный    кадастровый    учет техническом плане материал стен указан  не в соответствии с разрешительными документами;

      -  в ранее выданных разрешительных документах содержится ошибка и такая ошибка подтверждена уполномоченным органом, выдавшим такие документы.

Также необходимо учитывать что в справочнике кодом материала стен указаны не все материалы, поэтому если в справочнике не установлен код для конкретного материала стен (например, сэндвич-панели и прочие), то рекомендуем выбрать код - « из прочих материалов» или «иное».