Управление Росреестра по Ленинградской области: материалы совещания с кадастровыми инженерами

 

 Доклад к совещанию с  кадастровыми инженерами

 

 

1. О некоторых вопросах, связанных с уплатой государственной пошлины.

Прежде всего, напоминаю о вступлении в силу положений Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ «О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», касающихся уплаты государственной пошлины за государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

 Соответствующая информация доводилась до территориальных органов Росреестра, ППК «Роскадастр» и ее филиалов, Госкомрегистра и Севреестра письмом от 22.08.2025 № 14-8484-ТГ/25.

• О возврате половины уплаченной государственной пошлины в случае прекращения рассмотрения заявлений по ГКУ и ЕП (письмо Росреестра от 12.11.2025 № 13-11741-АБ/25 вх.42365). Если заявление о прекращении рассмотрения ГКУ и ЕП было подано заявителем 31.08.2025 и позднее то пошлина подлежит возврату в размере 50%. Если заявление о прекращении по заявлениям о ГКУ и ЕП было представлено ранее 31.08.2025, то возврат половины пошлины невозможен.

- Нередки случаи, когда заявителями уплата государственной пошлины осуществляется не по уникальному идентификатору начисления (далее – УИН), к заявлениям прикладываются скан-образы соответствующих платежных документов. Бывают ситуации, когда скан-образ одного платежного документа приложен к нескольким заявлениям. Это, например, происходит в случаях, когда заявитель (плательщик государственной пошлины) одним платежным документом уплатил государственную пошлину за несколько учетных и (или) регистрационных действий в отношении нескольких объектов недвижимости.

Исходя из совокупного прочтения подпункта 5.2 пункта 1 статьи 333.18 НК и пункта 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ, государственная пошлина за осуществление учетно-регистрационных действий может быть уплачена как после представления документов в орган регистрации прав (в частности, по УИН), так и до такого представления (без использования УИН).

При этом, принимая во внимание полномочия Минфина России, установленные статьей 34.2 НК, при принятии решения о возврате документов, представленных для осуществлении учетно-регистрационных действий, без рассмотрения следует руководствоваться в том числе позицией, изложенной в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 21.12.2018 № 03-05-06-03/93593 (размещено в свободном доступе, в том числе в справочной правовой системе «Консультант Плюс»), согласно которому государственная пошлина уплачивается отдельно за осуществление соответствующего учетного и (или) регистрационного действия в отношении каждого объекта недвижимости.

В этой связи с учетом указанного письма Росреестра, например:

если представлено заявление о государственном кадастровом учете с одновременной государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, образованные в результате раздела (заявление в этом случае одно и по данному заявлению ставится на учет с одновременной регистрацией прав несколько объектов недвижимости), и к нему приложен один платежный документ с уплатой государственной пошлины за все учетно-регистрационные действия, осуществляемые в рамках этого заявления, имеются основания для возврата этого заявления и приложенных к нему документов без рассмотрения согласно пункту 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ с разъяснением в соответствующем уведомлении причин такого возврата (со ссылкой на вышеуказанную позицию Минфина России), в том числе с разъяснением необходимости уплаты государственной пошлины отдельно за осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении каждого объекта недвижимости, образованного в результате раздела исходного объекта недвижимости (по отдельным платежным документам), а также о возможности возврата излишне уплаченной государственной пошлины по единственному платежному документу, приложенному к указанному заявлению, если этот платежный документ будет вновь приложен к представленному впоследствии заявлению об осуществлении учетно-регистрационных действий в качестве документа об уплате государственной пошлины за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на один из объектов недвижимости, образованный в результате раздела исходного объекта недвижимости;

если представлено несколько заявлений для государственной регистрации прав на несколько объектов недвижимости и к каждому из таких заявлений приложена копия одного и того же платежного документа, по которому уплачена государственная пошлина, суммарно соответствующая размеру государственной пошлины, предусмотренной НК, за все заявленные регистрационные действия, к рассмотрению может быть принято только одно заявление и приложенные к нему документы; в отношении остальных заявлений и приложенных к ним документов имеются основания для возврата без рассмотрения согласно пункту 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ. Также имеются основания для возврата излишне уплаченной государственной пошлины по указанному платежному документу. 

2. О годе завершения строительства.

С 01.03.2025 статья 52 ГрК[1] дополнена в том числе частью 13, согласно которой в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК для строительства или реконструкции здания или сооружения не требуются получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации, строительство или реконструкция здания или сооружения (помещений или машино-мест в таких здании или сооружении) считаются завершенными со дня осуществления их ГКУ. Положения части 13 статьи 52 ГрК применяются также в отношении жилого дома или садового дома, строительство или реконструкция которых осуществлялись без получения уведомления, предусмотренного пунктом 2 части 12 статьи 52 ГрК, при условии, что строительство или реконструкция указанных объектов без получения такого уведомления допускаются федеральным законом.

Таким образом, кадастровыми инженерами при подготовке технических планов год завершения строительства должен указываться в соответствии с годом подачи заявления об осуществлении государственного кадастрового учета таких объектов недвижимости, и сведения о годе завершения строительства в ЕГРН также должны соответствовать году осуществления ГКУ.

При этом для подготовки технического плана могут быть использованы документы (например, технический паспорт, составленный до 01.01.2013), подтверждающие иной год завершения строительства, тогда в таких случаях в техническом плане может быть указан год завершения строительства отличный от года, в котором осуществлен ГКУ.

Кроме приведенного примера, также допустимо указание года завершения строительства исходя из содержания документов, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ (письмо Росреестра от 31.03.2025 № 13-00448/25 в адрес СРО  – приложение 1). В частности, в случае подготовки технического плана в отношении объектов недвижимости, указанных соответственно в статьях 3.7, 3.8, 3.9 Федерального закона от 25.10.2001       №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации»:

• «гаражная амнистия» в отношении гаражей, возведенных до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 30.12.2004),
• «дачная амнистия 2.0» в отношении жилых домов, возведенных до 14 мая 1998 года,
• «линейная амнистия» в отношении линейных объектов созданных до 30.12.2004 субъектами естественной монополии в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения.

Например, для подготовки технического плана в рамках дачной амнистии при постановке на учет могут использоваться:

- документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;

• документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома, к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;
• выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и дате его возведения.

Перечень документов, которые могут использоваться кадастровым инженером и являющихся подтверждением того, что объект построен давно, имеет открытый характер.

Таким образом, считаем возможным  в отношении объектов строительство которых осуществлялось без получения разрешения на строительство, без проектной документации, указывать год завершения строительства в декларации и в техническим плане отличный от года обращения за ГКУ этого объекта. При этом в состав технического плана должны быть приложены документы, свидетельствующие о годе строительства.

 

3. Об изменении материала стен объектов капитального строительства.

Коллеги, нами в одном из регионов было выявлено, что на основании представленных в орган регистрации прав технических планов, подготовленных как на основании разрешительных документов и проектных документаций, выданных/подготовленных при создании объектов, так и новых проектных документаций, подготовленных в связи с реконструкцией/капитальным ремонтом, а также технических заключений проектных организаций изменяется материал стен зданий.

При этом обращаю внимание на то, что материал стен может быть изменен только в случаях если:

в ранее выданных разрешительных документах содержится ошибка и такая ошибка подтверждена уполномоченным органом, выдавшим такие документы;

в ранее представленном на ГКУ техническом плане материал стен указан не в соответствии с разрешительными документами, при этом необходимо учитывать, что в справочнике кодов материала стен указаны не все материалы, поэтому, если не установлен код для конкретного материала стен (например, сэндвич-панели и т.п), то, полагаем, что должен быть выбран код – «из прочих материалов», «иное»;

осуществлена такая реконструкция здания, в результате которой действительно был изменен материал стен, что должно подтверждаться проектной документации (т.е. в такой документации не просто должен быть указан материал стен, а должны быть описаны работы в результате которых изменился материал стен), и, соответственно, в установленных законодательством случаях разрешительной документацией.

Кроме того, коллеги, напоминаю, что исключение сведений о наименовании объекта и внесениие сведений о ВРИ объекта должно осуществляться строго в рамках, установленных частью 19 статьи 70 Закона № 218-ФЗ.

Выбираемый заявителем вид разрешенного использования объекта капитального строительства должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, объекта недвижимости. Кроме того, при внесении ВРИ государственному регистратору прав необходимо проверить описание такого ВРИ, данное в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, то есть соответствует ли объект, в отношении которого вносится данный ВРИ, установленным параметрам (например, площади, функциональному использованию и т.п.)

Так, например, если ранее было внесено наименование – «магазин», то не может быть внесено ВРИ – «гостиничные услуги» без наличия подтверждающих документов.

В том случае, если внесение сведений о виде разрешенного использования свидетельствует о создании нового или иного объекта в отличие от того, сведения о котором внесены в ЕГРН, то, на наш взгляд, усматривается необходимость представления заявления о государственном кадастровом учете не только в связи с внесением (изменением) вида разрешенного использования, но и в связи с изменением иных характеристик объекта недвижимости с представлением документов, установленных действующим законодательством (например, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, созданного в результате реконструкции, а при необходимости, и об изменении вида разрешенного использования земельного участка).

Прошу довести данную информацию до государственных регистраторов прав, а также до кадастровых инженеров, осуществляющих свою деятельность в ваших регионах, и принять меры по недопущению изменения материала стен и/или наименования, его исключения и внесения ВРИ, в отсутствие соответствующих оснований для таких изменений. 

4. О требованиях к доверенностям любых юридических лиц.  Согласно статье 17.5 Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи" доверенности должны представляться в том числе в электронной форме в машиночитаемом виде. Кроме этого доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Таким образом, доверенности на представление интересов юридических лиц, должны быть подготовлены в электронной форме в машиночитаемом виде (МЧД) в формате XML, удостоверены УКЭП нотариуса. В ином случае имеются основания для возврата документов без рассмотрения по основанию, указанному в пункте 1 статьи 25 Закона № 218-ФЗ. Необходимо проводить работу с юридическими лицами на предмет представления доверенностей в формате МЧД.

5. Об изменении наименования помещения.

Сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в ЕГРН  сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости (ч. 19 ст. 70 Закона № 218-ФЗ).

При этом в отношении помещений вид разрешенного использования в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) не указывается (указывается только в отношении зданий). ВРИ помещений может указываться в проектной документации, которой можно руководствоваться при изменений характеристик помещения.

Наименование помещения может быть изменено, на основании сведений единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, если помещение является объектом культурного наследия.

В остальных случаях основания для изменения наименования помещения по желанию собственника помещения отсутствуют, необходимо представлять документы, например разрешение на ввод помещения после реконструкции либо акт приемочной комиссии подтверждающий переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.

 

6. О письме Росреестра от 16.09.2025 № 14-9397-ТГ/25 (вх.33330) по вопросу нотариального удостоверения соглашений о разделе, перераспределении земельных участков.

Указано, что  с учетом позиции Минюста России, ФНП, необходимо  нотариально удостоверять соглашения о разделе или перераспределении земельных участков (в том числе в случае перераспределения с земелями и (или) земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности) если стороной (одной из сторон) соглашения является несовершеннолетние, не достигшие возраста 14 лет, от имени которых действуют их родители либо опекуны. В данном случае требование о нотариальном удостоверении продиктовано ч.2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ.

Отмечаем, что соглашения о разделе или перераспределении земельных участков, находящихся в общей собственности либо в собственности разных лиц,  не являются сделками по отчуждению долей, если в результате не изменяется состав собственников. В связи с чем, такие соглашения не подпадают под регулирование части 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ и не подлежат нотариальному удостоверению, если соглашение заключается с лицами достигшими 14 лет. 

7. О гостевых домах.

Законом № 127-ФЗ от 07.06.2025 на территории Ленинградской области и раде других субъектов РФ проводится эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов и создания условий для развития туристской индустрии.

Гостевым домом может признаваться индивидуальный жилой дом или его часть, размещенный на земельном участке категории «земли населенных пунктов» ВРИ которого предусматривает ИЖС, ведение ЛПХ, ведение гражданами садоводства. Собственником дома должен является физическое лицо.

Сведения о том, что индивидуальный дом соответствует требованиям, предъявляемым к гостевому дому, вносятся органами гос власти субъектов РФ в специальный реестр: Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии.

В ЕГРН сведения о том, что дому присвоена данная классификация, не вносятся. 

Более того, изменение в ЕГРН индивидуального жилого дома на «гостевой дом» повлечет исключение объекта из специального реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии так как объект уже не будет соответствовать требованиям, предъявляемым Законом № 127-ФЗ к гостевым домам. То же самое можно сказать и об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

 

 

 

[1] Градостроительный кодекс Российский Федерации