Типовые замечания, препятствующие внесению изменений данных о площади объектов недвижимости, вызванных проведением перепланировки в нежилых зданиях

 

В целях снижения количества принимаемых решений о приостановлении в проведении регистрационных действий, Управлением Росреестра по Челябинской области подготовлены сведения о типовых замечаниях, препятствующих внесению изменений данных о площади объектов недвижимости, вызванных проведением перепланировки в нежилых зданиях (нежилых помещениях, расположенных в нежилых зданиях).

Реконструкция нежилых помещений может представлять собой:

         - изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и восстановление несущих конструкций (п. 14   ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( далее — ГрК РФ), которые требуют получения разрешений на строительство ( ч. 1 ст. 51 ГрК РФ);

         - изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, которые не требуют получение разрешений на строительство (п. 4, 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

В связи с чем при проведении правовой экспертизы документов, представляемых для проведения учета изменений сведений кадастра недвижимости в связи с «перепланировкой» нежилых помещений, возникает необходимость квалификации проведенных работ в качестве требующих получения разрешения на реконструкцию (и последующий ввод в эксплуатацию), либо подпадающих под действие пунктов 4 и 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, которые не требуют получения разрешения на строительство.

Таким образом, исходя из ст. 55.5-1 ГрК РФ для целей узаконивания перепланировки рекомендуется предоставлять заключение компетентного специалиста о соблюдении при выполнении «перепланировки» требований технических регламентов, а именно заключение члена саморегулируемой организации (далее - СРО), включенных в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (официальный сайт www.nopriz.ru) и национальный реестр специалистов в области строительства (официальный сайт www.nostroy.ru).

На основании вышеуказанного заключения специалиста (члена СРО), содержащего сведения о конкретных видах работ, кадастровым инженером подготавливается технический план, который в дальнейшем предоставляется заявителем для внесения изменений в сведения кадастра недвижимости в связи с «перепланировкой» нежилого помещения (нежилого здания).

Вместе с тем, анализ предоставляемых в составе технических планов заключений специалиста (членов СРО), позволяет сделать вывод об отсутствии определенных сведений, которые бы позволили отнести «перепланировку» к изменениям объектов капитального строительства и (или) их частей, которые не требуют получение разрешений на строительство (п. 4, 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), а именно в заключениях:

         - не отражается информация обо всех изменениях, которые выполнены в ходе строительно-монтажных работ (частично описываются проведенные строительно-монтажные работы);

         - не отражаются сведения о характере монтируемых/демонтируемых перегородок между помещениями (несущие/не несущие);

         - предоставляются технические заключения, содержащие ссылки на помещения с номерами на поэтажном плане, при этом в представленных документах помещения с указанными номерами на поэтажных планах отсутствуют, либо нумерация помещений на поэтажном плане полностью отсутствует, что не позволяет идентифицировать помещения, в которых проведена перепланировка и которые описывает специалист в заключении;

         - не отражаются сведения о характере перегородок (стен), в которых осуществлен монтаж/демонтаж дверных блоков, оконных проемов, в том числе не отражаются сведения о характере выполненных укреплений (усилений) при монтаже дверных блоков в ранее существовавших оконных проемах;

         - не отражаются сведения о влиянии выполненных работ по монтажу/демонтажу на несущие конструктивные элементы здания, а также сведения о надежности и безопасности в целом здания в результате выполненных строительно-монтажных работ;

         - не отражаются выводы о том, что изменение объекта не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности, включая отображение информации о наличии и состоянии путей эвакуации.

         - не отражается информация о соответствии выводов специалиста при обследовании объекта и подготовки технического заключения Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральному закону от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также национальным стандартам и сводам правил, иным нормам и правилам специальных технических условий (далее — СТУ), которыми руководствовался специалист.

Поскольку заключение члена СРО включается в состав технического плана и, в том числе является документом - основанием для его подготовки, кадастровым инженерами следует обращать внимание на содержание в заключении члена СРО необходимых сведений, позволяющих сделать однозначный вывод о том, что проведенные строительно-монтажные работы по «перепланировке» нежилого помещения относятся к таким изменениям объектов капитального строительства и (или) их частей, которые не требуют получение разрешений на строительство.