Правоприменительная практика Управления Росреестра по Челябинской области по вопросам перепланировки нежилых зданий (нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях)

 

Правоприменительная практика Управления Росреестра по Челябинской области по вопросам перепланировки нежилых зданий (нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях)

 

Понятие «перепланировка» и «переустройство» в федеральном законодательстве применяются только к жилым помещениям, а также к нежилым помещениям, расположенным в многоквартирных домах.

В настоящее время на уровне федерального законодательства порядок перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях не урегулирован. В отношении нежилых помещений в нежилых зданиях могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" имеют более широкий смысл, нежели понятия "перепланировка" и "переустройство" и включают в себя специальные процедуры (работы) (статья 1 ГрК РФ):

• реконструкция, которая требует получение разрешение на строительство, заключается в изменении параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением работ по капитальному ремонту (исходя из пункта 14 статьи 1 ГрК РФ);
• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, которые не требуют получение разрешения на строительство (п.4 ч.17. ст.51 ГрК РФ);
• капитальный ремонт, который представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ), который не требует получения разрешения на строительство (пункт 4.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ).

Для четкого понимания, что выполненные работы подпадают под действие п.4 и пункта 4.1 ч.17. ст.51 ГрК РФ и не требуют получения разрешения на строительство и дальнейшего получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендуем включать в состав технического плана соответствующее заключение специалиста по организации инженерных изысканий, специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования либо специалистом по организации строительства, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта   (далее – член СРО).

Согласно части 1 статьи 55.5-1 ГрК РФ специалистом по организации инженерных изысканий, специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистом по организации строительства является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта и сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.

Сведения об указанных специалистах в соответствии с частью 6 статьи 55.5-1 ГрК РФ включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций соответственно в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования  (официальный сайт НОПРИЗ – nopriz.ru), в национальный реестр специалистов в области строительства (официальный сайт НОСТРОЙ – nostroy.ru).

При подготовке соответствующего заключения по выполненным работам следует исходить из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Федеральный закон №384-ФЗ) безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований Федерального закона №384-ФЗ и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 Федерального законов №384-ФЗ перечни, или требований специальных технических условий.

Нормы Федерального закона №384-ФЗ разработаны, в том числе на основе положений Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»  (далее – Федеральный закон №123-ФЗ), которые обязательны для исполнения при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении, изменении функционального назначения, техническом обслуживании, эксплуатации и утилизации объектов защиты, в том числе зданий и сооружений, а также при разработке, принятии, применении исполнении федеральных законов о технических регламентах, содержащих требования пожарной безопасности, а также нормативных документов по пожарной безопасности (п.п.1,2 ч. 2 ст. 1 Федерального закона №123-ФЗ).

Частью 3 статьи 80 Федерального закона №123-ФЗ установлено, что при изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с Федеральным законом №123-ФЗ применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.

Кроме того, обследование технического состояния здания должно проводится в соответствии с требованиями "ГОСТ 31937-2011. Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".

Исходя из вышеперечисленного, техническое заключение должно содержать сведения о конкретных видах работ, а также о характере выполненных работ, позволяющих отнести проведенную реконструкцию («перепланировку») к числу работ, не затрагивающих характеристики надежности и безопасности здания в целом и (или) его частей, либо к капитальному ремонту (п.4, 4.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ). В том числе, рекомендуется включать:

- сведения о несущих частях здания (стены, колонны и т.п);

- сведения о характере монтируемых/демонтируемых перегородок между помещениями (несущие/ненесущие);

- сведения о характере перегородок (стен), в которых осуществлен монтаж/демонтаж дверных блоков, оконных проемов, в том числе сведения о характере выполненных укреплений при монтаже дверных блоков в ранее существовавших оконных проемах;

- сведения о влиянии выполненных работ по монтажу/демонтажу на несущие конструктивные элементы здания, а также сведения о надежности и безопасности в целом здания в результате выполненных строительно-монтажных работ;

- сведения о том, что изменение объекта не угрожает жизни и здоровью граждан и отвечает требованиям санитарных норм и правил, а также требованиям пожарной безопасности, включая отображение информации о наличии и состоянии путей эвакуации.

Выводы по итогам обследования должны содержать ссылки на федеральные законы №384-ФЗ и 123-ФЗ, а также на национальные стандарты и своды правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований указанного закона, а также иные нормы и правила специальных технических условий (СТУ), которыми руководствовался специалист при обследовании объекта и подготовки технического заключения.