Начальник юридического отдела Омской кадастровой палаты Оксана Жилинская представила обзор судебной практики изменения вида жилого помещения

 

Судебная практика изменения вида жилого помещения

 

 

Начальник юридического отдела Омской кадастровой палаты Оксана Жилинская представила обзор судебной практики изменения вида жилого помещения

 

 

С 01.01.2017 отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 8 Закона о регистрации недвижимости основным сведением, которое подлежит внесению в кадастр недвижимости в отношении объекта недвижимости, является вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством.

Так, в силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В случае поступления в орган регистрации прав заявления о кадастровом учете в связи с изменением вида жилого помещения в соответствии с Законом о регистрации прав заявителем представляется технический план.

В 90% случаев основанием для подготовки технического плана в связи с изменением вида жилого помещения является судебное решение.

Как и в 2016 году, в I полугодии 2017 года в суды Омской области в судах заявлялись требования о:

- признании квартир частями жилого дома;

- признании жилого помещения квартирой;

- признании квартир индивидуальными жилыми домами.

1. Наибольший интерес с точки зрения практики правоприменения вызывают судебные требования о признании жилого помещения квартирой.

Требованиями действующего законодательства, в т.ч. вышеприведенными нормами, предусмотрено, что такой вид жилого помещения как квартира может быть расположен исключительно в многоквартирном доме. Требования о признании жилых помещений квартирами в настоящее время актуально для граждан, владеющих так называемыми «домами на двух хозяев», на которые зарегистрированы права долевой собственности.

Так, при рассмотрении требований о признании жилых помещений в индивидуальном жилом доме квартирами, судом, как правило, назначается проведение по делу судебной экспертизы, в рамках которой экспертом решаются вопросы о возможности раздела дома на помещения, отвечают ли данные помещения требованиям Гражданского и Жилищного кодексов, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам РФ, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан использование помещений в качестве квартир.

Дополнительно в резолютивной части решения суда помимо признания жилых помещений в доме квартирами, сам индивидуальный жилой дом должен быть признан многоквартирным домом.

2. Признание квартир индивидуальными жилыми домами актуально для граждан, проживающих в одноквартирных домах и получивших при реализации права на приватизацию жилого помещения право собственности именно на квартиру.

Данная категория дел наиболее часто с участием Филиала рассматривается в Марьяновском районном суде Омской области. В резолютивной части решения суда, помимо признания права собственности на индивидуальный жилой дом, указывается на необходимость снятия с государственного кадастрового учета квартиры.

3. В случае заявления в суд исковых требований о признании квартир частями жилого дома, по мнению Филиала, заявителям необходимо учитывать следующее.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества в силу ст. 1 Закона о регистрации недвижимости осуществляется в отношении земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в реестр объектов недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (ст. 14 Закона о регистрации).

Кроме того, необходимо учитывать, что определением Верховного суда РФ от 09.05.2015 № 13-КГ15-2 были отменены судебные акты судов Тамбовской области о признании квартиры частью дома. Верховный суд РФ указал на недопустимость нарушения положений вышеприведенных ст. 16 Жилищного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также положений ст. 36 ЖК РФ, регулирующей отнесение объектов к имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

На данные ограничения  Филиал также указывал в пресс-релизе 2016 года, основанном на Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в ред. до 01.01.2017).