Информация по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на ЕНК

 

Кадастровая палата по Челябинской области доводит до Вашего сведения информацию по вопросу осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК).

В соответствии со ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ):

– недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь, и такие здания, сооружения и иные вещи:

– либо неразрывно связаны физически или технологически, в том числе линейные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.);

– либо расположены на одном земельном участке.

К ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Согласно ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Процедура раздела, выдела объектов недвижимости из состава ЕНК законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Учитывая изложенное, обращаем Ваше внимание на необходимость доведения до сведения заказчика кадастровых работ информации, что при объединении совокупности нескольких объектов недвижимости в ЕНК, в том числе в целях уменьшения налога на имущество, необходимо учитывать, что впоследствии ЕНК не сможет быть разделен (выделен), то есть преобразован в самостоятельные объекты недвижимости, что может вызвать определенные трудности в последующем обороте данного недвижимого имущества.

Также, по отдельным вопросам осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ЕНК, сообщаем следующее.

1. Согласно ч. 1 ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

– в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как ЕНК;

– в связи с объединением нескольких, указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Учитывая изложенное, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть осуществлены, в том числе в отношении ЕНК, представляющего собой совокупность нескольких объединенных единым назначением и (или) расположенных на одном земельном участке зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

2. В соответствии с п. 20, 50 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее — Требования):

– сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого ЕНК зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого ЕНК, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона о регистрации;

– в случае подготовки технического плана в отношении ЕНК в разделе «Заключение кадастрового инженера» данного технического плана указываются сведения, характеризующие ЕНК, в том числе в случаях, если ЕНК является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.

В случае, предусмотренном п. 2 ч. 1 ст. 46 Закона о регистрации, технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права, на которые были зарегистрированы в ЕГРН. В разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должны содержаться сведения, характеризующие ЕНК (при этом сведения о содержании технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений в виду ее отсутствия, не указываются).

3. Особенности подготовки технического плана в отношении ЕНК определены п. 16, 33, 34 Требований.

Состав сведений о ЕНК, подлежащих внесению в ЕГРН, установлен ст. 8 Закона о регистрации, п. 41 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом  Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее — Порядок).

Внесение в ЕГРН, а также указание в техническом плане, необходимом для постановки на государственный кадастровый учет ЕНК, сведений об основных характеристиках ЕНК и его координатах, действующими нормативно правовыми актами, в том числе Законом о регистрации, Порядком, а также Требованиями, не предусмотрено.

Учитывая изложенное, просим принять во внимание вышеуказанную информацию при подготовке технических планов в отношении ЕНК.