Стандартизация отражения состава сооружения «Автозаправочная станция» сбытовых дочерних обществ ПАО «Сургутнефтегаз» в оформляемой документации и едином государственном реестре недвижимости

 

Авторы статьи:

			Девятков Владимир Леонидович  начальник управления имущества ПАО «Сургутнефтегаз»
			Приходько Наталья Витальевна   начальник отдела по работе с дочерними обществами управления имущества ПАО «Сургутнефтегаз»

 

---

 

В действующем законодательстве РФ нормативное регулирование вопросов строительства и эксплуатации автозаправочных станций (далее – АЗС) носит в основном общеправовой характер. Являясь сложным технологическим комплексом и опасным непроизводственным объектом, АЗС одновременно выступает в гражданском обороте в качестве объекта недвижимого имущества, а значит, подпадает под требования законодательства РФ о кадастровом учете и регистрации права собственности на недвижимость.

Владея сетью из порядка 300 АЗС в Калининградской, Новгородской, Псковской, Тверской и Ленинградской областях, Санкт-Петербурге, и проведя анализ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), было установлено полное отсутствие каких-либо принципиальных закономерностей и подходов к кадастровому учету и регистрации прав на сопоставимые по составу и технологическому процессу АЗС как объекты недвижимого имущества даже внутри одного региона.

Как следствие, во всех шести регионах складываются свои особенности правоприменительной практики, в результате чего характеристики АЗС с примерно одинаковым составом и показателями в ЕГРН кардинально отличаются.

Так, в Калининградской области площадь застройки АЗС долгое время определялась по границам земельного участка, в результате чего на государственном кадастровом учете числятся АЗС с площадью застройки в несколько тысяч квадратных метров: кад.№39:15:130508:180 (площадь застройки 7 138 кв.м), кад.№39:15:111402:121 (площадь застройки 8 258 кв.м), кад.№39:08:010016:56 (площадь застройки
18 538 кв.м).

При этом по другим АЗС как объектам кадастрового учета площадь застройки определялась лишь по зданию операторной, например: кад.№47:08:0000000:2661 (Ленинградская область) площадь застройки 159,4 кв.м, кад.№78:10:0005556:1014 (Санкт-Петербург) площадь застройки 119,5 кв.м, кад.№60:15:7047001:15 (Псковская область) площадь застройки 57,2 кв.м.

При осуществлении учетно-регистрационных процедур в органах Росреестра до сих пор нет единого подхода и в определении вида объекта недвижимости в целях кадастрового учета АЗС. Одни объекты учитываются как здания: кад.№53:12:0103105:16, 53:23:8523401:584 (Новгородская область); кад.№39:10:010055:22, 39:21:010203:157 (Калининградская область); кад.№69:40:0200002:178, 69:22:0081701:30 (Тверская область). Другие с сопоставимым составом ставятся на кадастровый учет как сооружения: кад.№47:16:0650002:2886 (Ленинградская область), кад.№39:15:133209:71 (Калининградская область), кад.№53:11:0000000:6160 (Новгородская область).

Между тем официальная позиция к формированию состава АЗС была закреплена на законодательном уровне еще в 2001 году, когда рядом научных организаций под руководством ЗАО «Научно-производственное предприятие по разработке и освоению автозаправочной техники» при участии представителей нефтяных компаний был разработан и введен в действие руководящий документ «Правила технической эксплуатации автозаправочных станций» (РД 153-39.2-080-01) (далее – РД). РД был согласован с Главным управлением Государственной противопожарной службы МВД России, Министерством транспорта Российской Федерации и Министерством природных ресурсов Российской Федерации и обязателен для применения на территории Российской Федерации для организаций всех форм собственности независимо от ведомственной принадлежности и индивидуальных предпринимателей, осуществляю-щих деятельность по эксплуатации АЗС (Приказ Минэнерго РФ от 01.08.2001 №229, п.1.3 РД).

В 2014 году специальное регулирование рассматриваемых объектов было дополнено Сводом правил «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности» (СП 156.13130.2014), утвержденных Приказом МЧС России от 05.05.2014 №221 (далее – СП). 

Комплексный анализ действующих нормативных документов позволяет сделать вывод, что любая АЗС представляет собой сложносоставное сооружение, что обусловлено, прежде всего, технологическими требованиями к функционированию по назначению. В состав АЗС (в зависимости от вида с незначительными отклонениями) входят:

• здание АЗС (операторная) с навесом или без него (исключение составляет такой малораспространенный формат АЗС как автоматические) (раздел 8 РД, пункты 3.4, 3.15, 3.16, 6.5, 6.9 СП);
• технологические площадки (для заправки автомобилей, слива автоцистерн, парковки на территории) (раздел 4, п.13.6, п.18.8 РД, пункты 3.14, 3.27, 3.29, 6.28 СП);
• резервуарный парк (раздел 5 РД, пункты 3.6, 3.7, 3.10, 3.36, 5.3-5.6 СП);
• технологические трубопроводы (раздел 7 РД, пункты 7.24, 7.25, 7.39 СП);
• очистные сооружения, коммуникации (канализация, водоснабжение, электроснабжение) (раздел 9,10 РД, пункты 6.23, 6.3 СП, пункты 6.32, 7.6 СП) [1].

Таким образом, действующая АЗС как технологически сложное комплексное сооружение может выступать в гражданском обороте исключительно как совокупность вышеперечисленных имущественных составляющих, каждая из которых самостоятельным объектом гражданских правоотношений в таком случае не является.

Данная позиция была поддержана и Минэкономразвития РФ в письмах от 10.11.2009 №Д23-3689, от 10.04.2013 №ОГ-Д23-1982, от 18.04.2013 №Д23-1065: в отношении комплекса недвижимого имущества (в том числе, АЗС) должен быть осуществлен государственный кадастровый (технический) учет в качестве сооружения и кадастровый паспорт должен оформляться на комплекс недвижимого имущества как сооружение при соблюдении следующих условий:

• наличие документов (проектной документации), подтверждающих создание такого комплекса в качестве одного сложносоставного объекта недвижимости;
• использование объекта недвижимости со всеми его составляющими по одному назначению;
• однородный правовой режим.

Правомерность указанного подхода подтверждается правовой позицией Президиума Высшего арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении от 24.09.2013 №1160/13: для государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь в установленном порядке недостаточно только физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого объекта с соответствующим земельным участком (ст.130 ГК РФ). Право собственности должно регистрироваться только на такой объект недвижимости, который имеет самостоятельное хозяйственное назначение и является отдельным объектом гражданского оборота.

Таким образом, АЗС как имущественно-технологический комплекс не должна ставиться на кадастровый учет с видом объекта недвижимости «здание» или «набором» составляющих как отдельных объектов кадастрового учета, поскольку это не отвечает функциональному назначению и не отражает фактические технические характеристики имущества. Как объект кадастрового учета АЗС должна рассматриваться как сложносоставное сооружение, основной характеристикой которого является площадь застройки (поскольку большинство имущественных составляющих являются площадными объектами).[2]

В этой связи не менее актуальным является и вопрос определения площади застройки как основной характеристики сложносоставных сооружений, подлежащей отражению в составе сведений ЕГРН.

До настоящего времени единообразия в порядке определения площади застройки АЗС среди уполномоченных органов нет даже внутри одного региона, поскольку  в законодательстве РФ отсутствует четкая методика ее расчета.

До 2016 года единственным документом, содержащим определение понятия «площади застройки сооружения», являлся «Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*», приказ Минрегиона России от 27.12.2010 №790 (СП 18.13330.2011) (далее – Свод правил).

Согласно п.2 приложения Б вышеуказанного Свода правил площадь застройки сооружения должна определяться как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения, при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

Однако данный документ включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Приказ Росстата от 30.03.2015  №365), на добровольной основе. Фактически это означает, что его неприменение не может оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов.

В марте 2016 года был принят Приказ Минэкономразвития России  от 01.03.2016 №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (далее – Приказ №90), который принципиально ситуацию не изменил.

Причиной послужило то, что указанный документ был принят без учета межотраслевого характера регулируемых им правоотношений. Как следствие, закрепленная в нем методика определения площади застройки сооружения не коррелирует со Сводом правил, которые также продолжают действовать.

На практике же это приводило и продолжает приводить к парадоксальным ситуациям. Правообладатели формируют технические планы и на основании п.2 Приложения 2 Свода правил, применяемого на законной и добровольной основе, а также Приказа №90 определяют площадь застройки АЗС с учетом характеристик всех площадных объектов в составе:

• здание АЗС с навесом;
• резервуарный парк с группой дыхательных клапанов;
• очистные сооружения;
• все технологические площадки, обеспечивающие функционирование автозаправочной станции по назначению (площадка заправочная под навесом с островками ТРК, площадка слива топлива);
• парковка для стоянки автотранспорта на территории АЗС (п.4.14 РД, строго по региональным нормативам градостроительного проектирования) [3].

Но для контролирующих органов, уполномоченных на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, ни Свод правил, ни Приказ №90 не являются обязательными для применения документами при оформлении разрешительной документации.

Руководствуются уполномоченные органы исключительно ГрК РФ и Приказом Минстроя России от 19.02.2015 №117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», которые не требуют обеспечения соответствия методик подсчета характеристик объекта в разрешительной документации и техническом плане.

При этом в силу сложившейся практики в разрешении на ввод уполномоченные органы продолжают указывать отдельные характеристики только тех составляющих АЗС, которые возможно отнести к самостоятельным объектам капитального строительства  (здание АЗС с навесом, резервуарный парк).

Однако если в разрешительной документации не указывать характеристики иных составляющих АЗС, таких как технологические площадки, парковки, очистные сооружения, то итоговая площадь застройки АЗС, определяемая путем простого суммирования перечисленных в разрешении площадных характеристик, будет значительно меньше реальных показателей, определенных кадастровым инженером.

То есть, с одной стороны законодатель наделил кадастрового инженера полномочиями в ходе кадастровых работ определить координаты характерных точек контура здания/сооружения (в том числе многоконтурного) и площадь объектов недвижимости, отразить полученные данные в техническом плане на основании выполненных измерений (Приказ №90, п.4.2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», далее – Закон о КД).

С другой, не обязал государственные органы принимать эти характеристики и отражать в разрешительной документации и ЕГРН как фактические и единственно верные.

Совершенно естественно, что в ситуации, когда имеются расхождения с разрешением на строительство в площадных показателях сложносоставных сооружений, вызванные не изменением их конструктива, а только методикой подсчета характеристики «площадь застройки», оснований для внесения изменений в проектную документацию и разрешение на строительство нет. Но уполномоченные органы, используя формальный подход, со ссылкой на ст.55 ГрК РФ отказывают в выдаче разрешения на ввод до приведения информации в техплане в полное соответствие с разрешением на строительство, что прямо противоречит не только Закону о КД, но и подзаконным актам, регулирующим оформление технических планов.[4]

В условиях действия административного ресурса госорганов заказчику и кадастровому инженеру зачастую ничего не остается делать, кроме как корректировать данные технического плана, «подгоняя» их под ранее оформленное разрешение на строительство.

В противном случае под угрозой ввод объекта в эксплуатацию и риск несения убытков, что в условиях сложной экономической ситуации критично для деятельности большинства организаций. При этом возместить убытки за счет государства невозможно, так как вина госорганов в таких ситуациях недоказуема.

Тогда встает вопрос о привлечении кадастрового инженера к ответственности за несоблюдение требований законодательства РФ, в том числе за недостоверность сведений технического плана, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения об объектах недвижимости (ст.29.2 Закона о КД). На наш взгляд, проблема, в первую очередь, лежит в плоскости «вины» кадастрового инженера: либо он соглашается с госорганом и «подгоняет» данные в техническом плане, нарушая правовые нормы, но получая оплату за свою работу; либо не соглашается и расторгает договор с заказчиком, так как иных вариантов устранить несоответствия характеристик нет. В этом случае экономический смысл осуществления кадастровой деятельности в полном соответствии с требованиями законодательства РФ сводится к нулю.

Сложившаяся ситуация критична, так как в конечном итоге может привести к недостоверности сведений ЕГРН.

Между тем сведения ЕГРН являются основой для защиты одного из основополагающих конституционных прав – права собственности (ст.35, 36 Конституции РФ), а их достоверность провозглашена в ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, на основе сведений ЕГРН формируется кадастровая стоимость объектов (Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» ФСО №4, Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 №508), от которой в перспективе будет определяться и исчисляться налог на имущество.

Таким образом, проблема единого подхода, методики к определению площади застройки АЗС как многочисленных и однотипных по составу сооружений крайне актуальна.

Для сети АЗС группы компаний «Сургутнефтегаз» были разработаны и утверждены в качестве обязательных стандарты по формированию и отражению во всей документации полного состава АЗС как комплексных сложносоставных сооружений (технический отчет по результатам геодезических изысканий, проектная документация, разрешения на строительство и на ввод, акты приемки в эксплуатацию, технические планы) (схема типового состава АЗС приведена в приложении).

Однако отражение необходимых сведений по площади застройки АЗС в разрешительной документации в соответствии с требованиями Свода правил и Приказа №90 до настоящего времени остаются частным случаем компании и результатом двухлетней работы с органами власти.

Наведение порядка в масштабах страны требуется скорейшего решения на федеральном уровне: введение нормативно установленных единых межотраслевых (от проектирования до ввода в эксплуатацию) подходов и методик к отражению в документации полного состава АЗС, подсчету площади застройки АЗС в целях обеспечения достоверности сведений ЕГРН.

 

---

  

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы.

1. Правила технической эксплуатации автозаправочных станций (РД 153-39.2-080-01) (утв. Приказом Минэнерго РФ от 01.08.2001 N 229)
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012.
3. Приказ МЧС России от 05.05.2014 N 221 «Об утверждении свода правил «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности» (вместе с СП 156.13130.2014. Свод правил...)
4. Письмо Минэкономразвития РФ от 10.11.2009 N Д23-3689 «О государственном техническом учете объектов недвижимости»
5. Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 N 08-2135-КЛ

«О направлении разъяснений» (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 10.04.2013 N ОГ-Д23-1982 «О государственном кадастровом учете зданий, сооружений»).

6. СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 790).
7. Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».
8. Постановление Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 N 83 «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области».
9. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
11. Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

 

---

 

[1] Правила технической эксплуатации автозаправочных станций (РД 153-39.2-080-01),  утвержденные Приказом Минэнерго РФ от 01.08.2001 №229.

[2] Вариант с единым недвижимым комплексом намеренно пока не рассматривается в силу недостаточности нормативного регулирования. Федеральным законом от 02.07.2013 №142-ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса единого недвижимого комплекса, что может отрицательно сказываться на практике применения данной конструкции для хозяйствующих субъектов в гражданском обороте.

[3] Напр., региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области, утвержденные Постановлением Правительства Ленинградской области от 22.03.2012  №83 (25 кв.м/машиноместо)

[4] Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»,

Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 №90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения».

 

---

 

 для увеличения кликните по изображению