Управление Росреестра по Иркутской области: жилые дома блокированной застройки

 

Управление Росреестра по Иркутской области: жилые дома блокированной застройки

 

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом, жилое строение), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.

Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната). В соответствии с положениями Закона о регистрации, часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.

При этом, Градостроительный Кодекс РФ (статья 49), выделяет виды объектов капитального строительства:

- объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

- жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

- многоквартирные жилые дома.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47). Кроме того, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, располагается на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.

В соответствии со строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» (СНИП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России № 35 от 22.03.2001 года, актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", утверждена Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 789, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем. Данным СНиП распространяется на блокированные дома, состоящие из двух и более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на участок.

Необходимо обратить внимание на то, что согласно положениям Градостроительного Кодекса РФ не требуется до 01.01.2020 года представление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию только в отношении индивидуальных жилых домов.

Для жилых домов блокированной застройки представление разрешения на ввод в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции) - обязательно.

С учетом анализа данных норм, в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки или к многоквартирному дому. Помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, может рассматриваться как жилой дом.

С учетом изложенного, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такого дома соответствует признакам индивидуального жилого дома, то в Единый государственный реестр недвижимости в отношении такого блока должны содержаться сведения с указанием вида объекта недвижимости – здание, назначение здания – жилой дом, наименование – жилой дом блокированной застройки.

Таким образом:

1. если решениями судов прекращаются права общей долевой собственности на индивидуальные жилые дома и выделяются в натуре жилые помещения в таком доме (в том числе, в виде части жилого дома), с последующим признанием права на такие выделенные объекты, и каждой такой части соответствует "свой" земельный участок, образованные в результате раздела жилого дома помещения можно квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки. Постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки (т.е. должен быть осуществлен раздел жилого дома на блоки). Выдел осуществляется в порядке исключения на основании судебного акта, т. к. при выделе образуется новый объект, а осуществление преобразования исходного объекта в измененных после выдела параметрах самостоятельно органом регистрации прав не осуществляется (действующим законодательством не предусмотрено) и остается с теми же характеристиками до момента обращения надлежащего лица в части осуществления государственного кадастрового учета изменений исходного объекта недвижимости.
2. если решениями судов прекращаются права общей долевой собственности на индивидуальные жилые дома и выделяются в натуре жилые помещения с видом «квартира» в таком доме, то должен быть решен вопрос о приведении в соответствие назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.

Данная позиция подтверждается также Письмом Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939, Письмом Росреестра от 14.10.2015 N 14-исх/14716-ГЕ/15.

 

        

Заместитель руководителя (документ подписан)                                 О.В. Арсентьева