Причины приостановлений и отказов при кадастровом учете объектов капитального строительства и как избежать ошибок

Причины приостановлений и отказов при кадастровом учете объектов капитального строительства и как избежать ошибок

 

С целью повышения качества документов, Тюменским филиалом Федеральной кадастровой палаты проводится анализ ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке технических планов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости. О том, как правильно оформить документы, рассказывает начальник отдела обеспечения учетно-регистрационных действий №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области Галина БАРНАШЕВА.

 

Ситуация №1: Технический план здания (объекта индивидуального жилищного строительства) подготавливается на основании ненадлежащих документов

 

До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), являются технический план объекта ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок (если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект ИЖС).

Сведения об объекте ИЖС, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии), либо декларации об объекте недвижимости (если проектная документация не изготавливалась).

Таким образом, при подготовке технического плана объекта ИЖС использование разрешения на строительство является обязательным, дополнительно используется проектная документация либо декларация. Кроме того, не запрещено при этом использовать технический паспорт, изготовленный до 1 января 2013 года.

Необходимо отметить, что для индивидуального жилого дома, построенного до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30.12.2004), в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта, и подтверждающего разрешение на его строительство.

В отношении индивидуального жилого дома, завершенного строительством до 1991 года, в состав приложения технического плана в качестве разрешения на строительство могут быть включены копии (в том числе архивные):

- документа о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

- договора о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

 

Ситуация №2: Технический план подготавливается с целью постановки на государственный кадастровый учет помещений в объекте ИЖС

 

Кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются (часть 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет помещений в жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможным.

Если разрешение на ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома выдано:

- в отношении блокированного жилого дома (состоящего из помещений, каждое из которых представляет собой блок согласно проектной документации), на государственный кадастровый учет должен быть поставлен жилой дом и расположенные в таком доме помещения (блоки);

- в отношении блока в составе блокированного жилого дома, то постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве здания (жилого дома).

При этом необходимо также учитывать, что каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном земельном участке и иметь выход на территорию общего пользования.

Таким образом, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором создан жилой дом блокированной застройки, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости.

При этом жилой дом блокированной застройки не может быть расположен на земельном участке с разрешенным использованием для «индивидуального жилищного строительства» либо «для ведения личного подсобного хозяйства».

 

Ситуация №3: Расхождения раздела «Поэтажный план» технического плана с проектной документацией, на основании которой подготовлен такой технический план, в части расположение квартир на этаже, наличия дверных и оконных проемов

 

Графическая часть технического плана оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, проекта перепланировки, графической части технического паспорта здания или сооружения, сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные» (пункт 51 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953).

Чтобы не было приостановлений, в графической части технического плана (поэтажные планы) указываются сведения, строго соответствующие документам: номер этажа на котором расположена квартира, расположение стен, перегородок, дверных и оконных проемов должны соответствовать проекту.

 

 

Тюменский филиал Федеральной кадастровой палаты заинтересован в своевременном оформлении объектов капитального строительства (без приостановлений и отказов), поэтому продолжит работу с сообществом кадастровых инженеров, в том числе – в рамках лекций и семинаров, а также еженедельных консультаций по телефону «прямой линии» (3452) 689-435.

Материал подготовила Светлана Ахмеднабиева