Минэкономразвития РФ: особенности ГКУ и регистрации прав единого недвижимого комплекса (ЕНК)

 

 

Письмо Минэкономразвития РФ от 13.10.2017 №Д23и-5926

 

ТЕКСТ ПИСЬМА:

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев обращение сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее - Положение). Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Исходя из статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации {далее - ГК РФ), недвижимой вешью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вешь.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

- в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

- в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права  на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

При этом в обоих случаях к единому недвижимому комплексу применяется правила о неделимых вещах (статья 1 33.1 ГК РФ).

В силу статьи 133 ГК РФ:

- вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения веши или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части:

- замена одних составных частей неделимой веши другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

Статьей 8 Закона №218-ФЗ, пунктом 41 Порядка веления Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. №943 (далее - Порядок), определен состав сведений ЕГРН о едином недвижимом комплексе, к которым в том числе относятся сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса.

В соответствии с пунктом 169 Порядка в случае замены составной части единого недвижимого комплекса объекта недвижимости - другой составной частью - объектом недвижимости в запись реестра объектов недвижимости раздела ЕГРН, открытого на единый недвижимый комплекс, в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка вносятся изменения, в которых указываются:

-содержание изменений -- вид, кадастровый номер объекта недвижимого имущества, замена которою осуществляется, слова --«заменен на», вид, кадастровый номер объекта, на который осуществляется замена;

- наименование и реквизиты правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, на основании которого осуществляется замена составных частей единого недвижимого объекта.

Кроме того, как следует из пункта 169 Порядка, если ранее в ЕГРП был открыл раздел на объект недвижимости, который прекратил существование и замена которого осуществляется, записям реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимою имущества которого в связи с государственной регистрацией прав на единый недвижимый комплекс был присвоен статус «погашенная», осуществляются следующие действия:

- объект недвижимости снимается с учета в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

-разделу ЕГРН, записям реестра объектов недвижимости и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимою имущества присваивается сгагус «архивные».

Таким образом, в отношении прекратившею существование объекта недвижимости, входящего в состав единого недвижимою комплекса, Порядком предусмотрены снятие его с кадастрового учета с одновременной заменой его на новую составную часть единого недвижимого комплекса - другой объект недвижимости, что не влечет возникновения иною единого недвижимого комплекса, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.

В противном случае (отсутствии объекта недвижимости, на который может быть заменен прекративший существование объект недвижимости), учитывая пункт 170 Порядка, как представляется, речь должна идти:

- о снятии с кадастрового учета и прекращении прав на единый недвижимый комплекс в связи с прекращением его существования как единого неделимого объекта (если единый недвижимый комплекс представлял собой совокупность объединению, единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в там числе линейных объектов);

- об учете изменений единого недвижимого комплекса в части исключения сведений о кадастровом номере входящего в его состав объекта недвижимости, прекратившего существование (если единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, расположенных на одном земельном участке).